«Подарю долю чужому человеку»: чем опасна популярная схема обхода преимущественного права покупки

Жилищные войны в России — явление вечное. Но к 2026 году, когда стоимость квадратного метра достигла исторических пиков, борьба за метры стала еще ожесточеннее. Что делать, если вы хотите продать свою долю в квартире, а второй собственник намеренно ставит палки в колеса, не покупает сам и не дает продать другим? Многие решаются на хитрость — оформляют договор дарения вместо купли-продажи. О том, почему эта стратегия может привести к фатальным финансовым потерям, мы разбирались с опорой на практику юридической фирмы Malov & Malov.

Казалось бы, решение лежит на поверхности. Если закон требует сначала предложить выкупить долю соседу (это называется преимущественным правом покупки), а сосед либо уклоняется от ответа, либо ведет себя агрессивно, проще всего «подарить» метры покупателю. Ведь по закону дарить свое имущество можно кому угодно без спроса. Однако за этой простотой скрывается юридическая ловушка, в которую попадают тысячи россиян.

В чем суть схемы и почему она так популярна

Логика граждан, выбирающих этот путь, предельно понятна. Стандартная процедура продажи доли требует времени и нервов: нужно пойти к нотариусу, отправить официальное уведомление второму собственнику, ждать месяц ответа. Если сосед вредный, он может не получать письма или создавать иные препятствия.

Договор дарения выглядит как спасательный круг. Вы находите покупателя, но на бумаге оформляете сделку как безвозмездную передачу имущества. Деньги передаются из рук в руки или через ячейку, но в договоре не фигурируют. Сосед-собственник при этом остается не у дел: его согласия никто не спрашивает, уведомлять его не нужно. Сделка проходит быстро, право собственности переходит к новому владельцу. Все кажется идеальным, пока не начинается судебная практика.

Риск первый: притворная сделка

Как объясняют эксперты компании Malov & Malov, опираясь на 18 лет реальной практики, суды прекрасно осведомлены о таких схемах. В Гражданском кодексе существует понятие «притворная сделка». Это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Если вы «дарите» долю, но на самом деле получаете за нее деньги, это и есть притворность.

Если второй собственник — ваш сосед, права которого вы попытались обойти, — подаст в суд, у него есть высокие шансы выиграть дело. Ему достаточно доказать, что вы и «одаряемый» — совершенно чужие люди, никогда не общались и не имели мотивов для столь щедрых подарков. Если же всплывет факт передачи денег (расписка, банковский перевод), суд автоматически переквалифицирует дарение в куплю-продажу.

В такой ситуации включается механизм перевода прав покупателя. Это означает, что сосед получает право выкупить эту долю по той цене, которую вы скрывали, а ваш «покупатель» теряет квартиру.

Риск второй: финансовая катастрофа

Самый страшный сценарий разворачивается, когда сделка признается недействительной, а покупатель оказывается недобросовестным. Представим ситуацию: суд отменил дарение. Квартира (или доля) должна вернуться к вам, но вы ее уже снова не продадите так просто, ведь теперь всё под контролем суда.

А что с деньгами? Покупатель потребует их назад. И здесь возникает коллизия. Если в порыве конспирации вы не взяли или уничтожили расписку, чтобы никто не узнал о передаче денег, доказать, что вы вообще что-то получали, невозможно. Но даже если расписка есть, суд может задать резонный вопрос: почему по договору дарения (который безвозмезден) ходили деньги? Это может повлечь налоговые последствия и обвинения в мошенничестве.

Более того, если «одаряемый» решит вас обмануть, он может принять дар, оформить право собственности, а деньги не заплатить. И вы не сможете пойти в полицию или суд, требуя оплату за подарок — это юридический нонсенс. Вы сами загнали себя в угол, подписав документ о безвозмездности.

Налоговый капкан

Многие забывают о еще одном важном аспекте, который делает дарение невыгодным для покупателя. Если вы дарите недвижимость не близкому родственнику, одаряемый обязан заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости доли. Это огромные суммы. При купле-продаже таких расходов у покупателя нет. Часто именно этот факт становится причиной конфликтов уже после сделки, когда новый владелец получает «письмо счастья» из налоговой.

Как указывает источник, подобные юридические тонкости требуют внимательного изучения перед подписанием любых документов, чтобы не потерять активы.

Как действовать правильно

Андрей Владимирович Малов и юристы его компании настоятельно рекомендуют не искать обходных путей. Законный способ продажи доли, даже при конфликте с соседом, существует и работает. Да, он требует скрупулезного соблюдения процедуры уведомления. Необходимо грамотно составить предложение о выкупе, официально направить его через нотариуса и выждать положенный срок.

Если сосед уклоняется от получения писем, нотариус выдает свидетельство о том, что вы выполнили свои обязательства по уведомлению. С этим документом можно совершенно законно продавать долю третьим лицам. Это дольше, чем фиктивное дарение, но это гарантирует, что через год вы не окажетесь в суде ответчиком с риском потерять и деньги, и репутацию. Простые и честные решения в юриспруденции почти всегда оказываются выгоднее сложных серых схем.